婚前个人房产变更至配偶名下后发现其有婚外情，能否要回房产？

刘霞与王刚于2012年5月9日登记结婚，2009年11月15日，刘霞作为买受人与北京嘉益德房地产开发有限公司签订商品房预售合同购买了位于北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层2307室房屋一套（以下简称2307号房屋），购房款由其父母全款出资，该房屋于2011年10月20日登记在刘霞个人名下。婚后，刘霞与王刚居住在2307号房屋内。

2013年1月14日，刘霞与王刚达成协议，约定：经夫妻双方共同协商，一致同意将2307号房屋登记为刘霞与王刚双方共同共有。随后，双方办理房屋所有权变更手续，该房屋登记在刘霞、王刚名下，为共同共有。

2013年7月4日，刘霞与王刚达成协议，约定：经夫妻双方共同协商，一致同意将2307号房屋登记到王刚一人名下，产权归其单独所有。随后，双方办理房屋所有权变更手续，该房屋登记在王刚个人名下。

2013年8月刘霞发现王刚存在婚外情行为，故向人民法院起诉要求法院撤销刘霞将2307号房屋变更至王刚名下及双方共同名下的行为，将2307号房屋权属登记恢复至刘霞个人名下。

王刚辩称：刘霞所述我存在婚外情之事实我不认可。婚后我与刘霞确实有过两次变更房屋权属的约定，第一次变更至双方名下，第二次变更至我个人名下。两次变更均系双方自愿，并无欺诈、胁迫或许诺条件。现刘霞以我存在婚外情为由要求撤销两次房屋权属变更行为，无事实及法律依据。我要求法院驳回刘霞全部诉讼请求。

一审法院经审理认为：2307号房屋原系刘霞婚前个人财产，刘霞与王刚两次协议变更2307号房屋权属行为，从法律属性看应有所区别。第一次变更至夫妻共同名下，并未排除刘霞本人对2307号房屋的所有权，故该行为应属夫妻约定财产属性，受婚姻法规范。第二次变更至王刚个人名下，系刘霞将个人享有份额赠与王刚，自己不再享有2307号房屋所有权，该行为应属赠与行为，受合同法规范。本案中，王刚虽否认其存在婚外情，但经查证，王刚确实存在与异性开房共居之事实，该行为与生活常理不符，刘霞以此认为王刚存在婚外情并无不当。考虑2307号房屋系刘霞父母为其出资购买，且刘霞将个人享有的房屋份额赠与王刚系以双方维系健康婚姻关系为初衷，同时结合本案的具体情形，法院认为刘霞依据合同法之规定，行使法定撤销权于法有据，故法院对刘霞要求撤销刘霞与王刚于2013年7月4日达成的关于2307号房屋权属变更登记行为的诉讼请求，予以支持。双方权属变更撤销后，2307号房屋应重新登记在刘霞与王刚名下，为共同共有状态。至于刘霞以王刚存在婚外情为由，依据合同法之规定，要求撤销双方于2013年1月14日达成的关于2307号房屋权属约定行为，无法律依据，法院对此不予支持。据此，一审法院判决：一、撤销刘霞与王刚于二○一三年七月四日达成的关于北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层2307室房屋权属变更登记行为，将该房屋恢复至刘霞与王刚共同共有状态；二、驳回刘霞的其他诉讼请求。

二审法院认为，本案的争议焦点是：两次房屋权属变更登记的性质以及刘霞是否有权依据合同法的相关规定撤销两次变更登记行为。

首先，两次变更登记行为均属于赠与行为。2307号房屋系刘霞婚前购买，且登记在刘霞名下，原本属于刘霞婚前个人财产。2013年1月14日，双方约定并将该房屋登记为双方共同共有。2013年7月4日，双方约定并将该房屋登记到王刚一人名下。显然该两次变更登记行为均属于刘霞将自己的房产赠与王刚的行为。

其次，两次赠与行为均可以依据合同法的相关规定予以调整。婚姻家庭领域有关身份关系的协议不能适用合同法调整，但涉及到财产权属的条款，婚姻法没有规定的，并不排斥合同法的适用。本案中，两次赠与行为与身份关系无关，可以适用合同法的相关规定。

原判认为第一次变更登记行为即由刘霞所有变更为刘霞与候婷共同所有属于婚姻法第十九条调整范畴，具有约束力，刘霞不得主张撤销。本院认为，婚姻法第十九条规定了夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定对双方具有约束力，该规定明确了夫妻约定的财产关系受法律保护，夫妻双方应当按照诚实信用原则认真履行。但是，该夫妻财产约定并不能排斥合同法的适用。就夫妻之间的赠与而言，一方赠与另一方动产已经交付的，依照合同法的相关规定，当然不能随便撤销。依据婚姻法司法解释（三）第六条之规定，夫妻之间赠与的房产在变更登记之前撤销赠与，可以按照合同法第一百八十六条的规定处理，赠与人在法定条件下享有任意撤销的权利。同理，如果赠与的房产已经登记过户，但受赠的夫妻一方对另一方有扶养义务而不履行、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、不履行赠与合同约定的义务等，赠与人可以按照合同法第一百九十二条的规定行使法定撤销权。因此，原判认定第一次变更登记行为受婚姻法的约束而不得适用合同法的规定予以撤销，属适用法律错误，本院予以纠正。

最后，赠与合同是单务合同，赠与人无偿地将赠与物交付给受赠人，受赠人是纯获利益者，故为适度平衡双方利益，法律在一定条件下赋予赠与人撤销权。根据上述认定，王刚存在严重侵害刘霞的行为，刘霞根据合同法第一百九十二条之规定主张法定撤销权，具有事实与法律依据，本院予以支持。

综上，原判有误，应予改判。二审法院判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（XXXX）朝民初字第XX号民事判决；

二、撤销刘霞与王刚于二○一三年一月十四日及二○一三年七月四日达成的关于北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层2307室房屋权属变更登记行为。王刚于本判决生效之日起三十日内协助刘霞将上述房屋变更登记为刘霞个人所有。

法律分析

一、婚前个人房产变更登记至配偶名下后发现其婚外情，能否撤销房产登记？

《婚姻法司法解释（三）》第6条规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理（本条已被《民法典婚姻家庭编司法解释一》第32条取代：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理）。《合同法》第192条，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务（本条已被《民法典》第663条取代：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。）

当一方将婚前个人财产变更登记至配偶名下的行为被认定为赠与时，虽已完成房产的变更登记，但受赠人仍不能实施《合同法》第192条的行为，否则赠与人仍可以行使法定撤销权撤销赠与。需要注意的是，赠与人的撤销权应当自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，否则赠与人将丧失该撤销权。

本案中，2307号房屋原本属于刘霞婚前个人财产。刘霞通过两次变更登记将个人房产赠与王刚。两次赠与行为与身份关系无关，可以适用合同法的相关规定。在房产变更登记完成后刘霞发现王刚存在婚外情的行为，该行为严重侵害赠与人刘霞，故刘霞有权根据《合同法》第192条（对应《民法典》663条）之规定撤销赠与，要回2307号房屋的所有权。

二、夫妻之间赠与房产变更登记前能反悔吗？

《婚姻法司法解释（三）》第6条，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。《合同法》第186条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。（本条已被《民法典》第六百五十八条取代：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。）

一般情况下，夫妻之间赠与房产的，赠与人可以在变更登记前反悔即撤销赠与，但经过公证的赠与合同或以解除婚姻关系而在离婚协议中约定的赠与事项等属于具有道德义务性质的赠与，赠与人并不能行使任意撤销权，仍然需要配合受赠人办理过户登记手续。